Loewernstern snakker

Spørsmål:

Jeg driver med aksjer og er generelt interessert i økonomi og finans. Abonerer på både Finansavisen og DN. Siste tiden har det vert skrevet litt om valuta lån og sveitserfranc. Mange har siste tiden gått på en lei smell. De fleste som har kommet i konflikt med vilkårene har måtte hoste opp mer cash eller garantier. Noen har gjerne ikke klart det og sitter nå i valutalån fella. Da kom jeg til å tenke litt på boligpriser og lønnsutviklingen siste årene. Det er helt klart at boligprisene har steget mange ganger lønnsutviklingen - i mange år nå.

Det er ikke bærekraftig. Vi har aldri hatt mer gjeld nå i forhold til inntekt. Derfor pekes det på boligboble i norge. Det jeg lurer på her er hva som skjer med de stakkars folka som har lånt til pipen, eller høyere om boblen sprekker. Det er trolig ikke spørsmål om det skjer, men når det skjer. Bare i danmark gikk eiendomer ned 25-30% over natta for noen få år siden. Så selg alle til salgs skiltene der nede for 2-3 år siden. Det var rystende. Spørsmålet er om bankene vil kreve ekstra sikkerhet eller innløsing av lån som overgår markedsverdi opp mot lån. Altså: en kar eier en leilighet til 1 million kroner. Han har klart for noen år siden før egenkapital kravene å låne 1 mill til leiligheten. Han har ikke betalt avdrag, kun renter. Altså sitter han med en gjeldsgrad på 100%. Da har banken sikkerhet, såvidt.

Om prisene faller 25 prosent, så har vedkommende fortsatt gjeld på 1.mill kr. Leiligheten hans har nå bare verdi 750.000 kr. Hva vil skje da med tanke på banken? Banken mangler sikkerhet for 250.000 kr nå. - Vil banken ikke gjøre noe så lenge de kan betale for seg? - Vil banken kreve sikkerhet for de 250.000 i form av kausjonist, pant i annen eiendom, eller innløsing av den delen av overkredet sikkerhet - altså 250.000 ?

Eller finnes det andre alternativer? Tilbake til sveitserfranc og de valutalånene, så virker det som om det kun er alternativ 2 som gjelder. Der virker det som om det er beinharde og absolutte krav fra bankene. Nå har jeg det komfortabelt med en gjeldsgrad på 39% i forhold til takst. Men undres fordi jeg har diskutert dette med andre som sitter med mye lån, og faktisk vurderer hytte.

Svar:

Hei! Jeg har noen venner som jobber i finansnæringen, og har diskutert noe av det samme med dem. Spørsmålet jeg stilte dem var mer relatert til oljekrisen, som vi merker spesielt mye av i Stavanger regionen. Jeg spurte hvordan bankene jobbet nå som svært mange begynner å miste jobbene - er de helt hjerteråe (aka krever tvangssalg e.l), og fikk til svar at tvangssalg var aller siste utvei. 

Bankene er alltid interesserte i å beholde deg som kunde, og er villige til å jobbe med deg så godt som mulig. Det stilles strenge kravene ved opptak av boliglån, nettopp for å sikre at lånet kan betjenes gitt økonomiske svingninger. EK-krav stilles for å begrense effekten av renteendringer. I ditt eksempel med 25% generell prisnedgang, vil ikke boligeier være interessert i å få ny verdivurdering. Har heller aldri hørt at bank krever noe sånt.

Så lenge lånet nedbetales er han lykkelig "gissel i egen bolig"; får neppe noe nytt boliglån siden EK er tapt. Vilkår til valutalån er sikkert noe helt annet. Risikoen til betalingsevne vil være mye større som følge av svingninger. Vil tro banker har løpende EK-krav der. Siden du kan tape alt "over natta", i motsetning til boligen, som står for alltid...

Når boligboblen sprekker, tror jeg ikke bankene kommer til å gjøre så mye annerledes enn i dag - med unntak av at de kan få instruks fra regjeringen om enda strengere egenkapitalkrav på nye lån. De som vil tape på dette er de som sitter på en bolig nr 2, når de ikke lenger klarer å betjene lånet på både bolig nr 1 og bolig nr 2 (samt kanskje hyttelån og billån i tillegg).

Dette vil jo såklart avhenge av hvor raskt bankene må sette opp boliglånsrenten, og hvor mye. Det viktigste for "alle" som ikke kommer til å klare økt rente, er jo at de tar kontakt med banken og kommer frem til en avtale som gjør det mer levelig, men de må nok kutte en del i sitt daglige forbruk (luksusvarer som Elektronikk, godteri, feriereiser etc.) i alle fall.

De som vil bli verst rammet er jo de som har dratt på seg høy kredittkortgjeld/forbrukslån i tillegg til boliglån/billån. Man trenger jo ikke å se lenger tilbake i tid enn til Norge i perioden 1988-1993 da det forrige boligkrakket skjedde. Selv var jeg på den tiden ikke gammel nok til å huske hva som skjedde, men det finnes helt sikkert nok av de som husker den tidsperioden her inne. Ser man på SSB.no's statistikk over gjennomsnittlig nominell utlånsrente i det tidsrommet, var den oppe i ca 17% på det høyeste. (Tilsvarer omtrent 5-6 ganger dagens beste rente.)